ツール
物件シミュレーター
気になる物件の数字を入れると、利回り・手残り・ローン返済をまとめて計算します。土地や相場の追加情報を入れると「お得度診断」も表示。毎日1件入力する練習が、そのまま相場観のトレーニングになります。
元利均等:毎月の返済額が完済までずっと同じ(定番)。詳しい仕組み
月々の返済額 92,405円ストレステスト:金利+2%(4.0%)だと月々 119,354円、年間手残り -17.2万円
利回り・手残り
表面利回り
6.00%
実質利回り
3.95%
空室・運営費・諸経費込み
年間手残り(税引前)
15.1万円
月あたり 12,595円
返済比率
62%
満室家賃に対する返済の割合
満室家賃 180万円/年 の行き先
計算の内訳
| 満室時の年間家賃 | 180万円 |
| 空室損(10%) | − 18万円 |
| 運営費(20%) | − 36万円 |
| 年間ローン返済 | − 111万円 |
| 税引前の年間手残り | 15.1万円 |
| 購入時諸経費 | 193万円 |
| 自己資金(価格+諸経費−借入) | 693万円 |
| CCR(手残り÷自己資金) | 2.18% |
諸経費の内訳(概算):仲介手数料 106万円 / 登記関連 30万円 / 不動産取得税 36万円 / 印紙・ローン費用等 21万円
ローン返済の中身
毎月の返済額
92,405円
完済まで一定
総返済額
3,327万円
うち利息
827万円
元金均等なら利息
752万円
差額 74.5万円
年ごとの返済内訳
元金利息元利均等では年間の返済総額は一定のまま、年を追うごとに利息(赤)の割合が減り、元金(青)の割合が増えていきます。
年ごとの償還表
| 年 | 元金返済 | 利息 | 年間計 | 年末残高 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 61.4万円 | 49.4万円 | 111万円 | 2,439万円 |
| 2 | 62.7万円 | 48.2万円 | 111万円 | 2,376万円 |
| 3 | 64万円 | 46.9万円 | 111万円 | 2,312万円 |
| 4 | 65.2万円 | 45.6万円 | 111万円 | 2,247万円 |
| 5 | 66.6万円 | 44.3万円 | 111万円 | 2,180万円 |
| 6 | 67.9万円 | 43万円 | 111万円 | 2,112万円 |
| 7 | 69.3万円 | 41.6万円 | 111万円 | 2,043万円 |
| 8 | 70.7万円 | 40.2万円 | 111万円 | 1,972万円 |
| 9 | 72.1万円 | 38.8万円 | 111万円 | 1,900万円 |
| 10 | 73.6万円 | 37.3万円 | 111万円 | 1,827万円 |
| 11 | 75万円 | 35.8万円 | 111万円 | 1,752万円 |
| 12 | 76.6万円 | 34.3万円 | 111万円 | 1,675万円 |
| 13 | 78.1万円 | 32.8万円 | 111万円 | 1,597万円 |
| 14 | 79.7万円 | 31.2万円 | 111万円 | 1,517万円 |
| 15 | 81.3万円 | 29.6万円 | 111万円 | 1,436万円 |
| 16 | 82.9万円 | 28万円 | 111万円 | 1,353万円 |
| 17 | 84.6万円 | 26.3万円 | 111万円 | 1,268万円 |
| 18 | 86.3万円 | 24.6万円 | 111万円 | 1,182万円 |
| 19 | 88万円 | 22.8万円 | 111万円 | 1,094万円 |
| 20 | 89.8万円 | 21.1万円 | 111万円 | 1,004万円 |
| 21 | 91.6万円 | 19.2万円 | 111万円 | 913万円 |
| 22 | 93.5万円 | 17.4万円 | 111万円 | 819万円 |
| 23 | 95.4万円 | 15.5万円 | 111万円 | 724万円 |
| 24 | 97.3万円 | 13.6万円 | 111万円 | 626万円 |
| 25 | 99.3万円 | 11.6万円 | 111万円 | 527万円 |
| 26 | 101万円 | 9.6万円 | 111万円 | 426万円 |
| 27 | 103万円 | 7.6万円 | 111万円 | 323万円 |
| 28 | 105万円 | 5.5万円 | 111万円 | 217万円 |
| 29 | 108万円 | 3.4万円 | 111万円 | 110万円 |
| 30 | 110万円 | 1.2万円 | 111万円 | 0万円 |
税引後の手残りとデッドクロス
左の「追加情報」で築年数(と構造)を入れると、減価償却の年数を自動計算して 税金を引いたあとの本当の手残りを出せます。 特に築古は「最初の数年だけ手残りが良く見える」現象(デッドクロスデッドクロス帳簿上の経費である減価償却より、経費にならない元金返済のほうが大きくなった状態。経費が減って税金が増えるのに現金は出ていくため「黒字なのに手残りが細る」。償却期間が短い築古ほど早く来る。)があるので要チェックです。
※ 計算・診断はすべて税引前・概算の参考情報です。所得税・住民税、減価償却、大規模修繕の一時支出、 円未満の端数処理の違いは考慮していません。診断は購入判断を保証するものではなく、 接道・境界・法令制限・建物状態は必ず現地と役所で確認してください。考え方は手残り・積算評価・元利均等と元金均等で解説しています。