とちノート

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用語集

広告・契約書・銀行との会話に出てくる言葉たち。五十音順ではなく、土地 → 投資 → ローンの順に並べてある。学習ページの本文中に出てくる用語は、ホバーするとここの説明がその場で表示される。

坪単価(つぼたんか)
価格÷坪数。土地価格を周辺相場と比べるときの基本の物差し。1坪≒3.31㎡。
一物五価(いちぶつごか)
同じ土地に実勢価格・公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価額の5つの価格があること。路線価÷0.8でおおよその時価を逆算できる。
用途地域(ようとちいき)
都市計画法による13種類の地域区分。建てられる建物の種類・規模が決まる。土地の性格そのもの。
建ぺい率(けんぺいりつ)
敷地面積に対する建築面積(真上から見た面積)の割合の上限。
容積率(ようせきりつ)
敷地面積に対する延床面積(全フロア合計)の割合の上限。土地の収益力は「面積×容積率」で決まる。
接道義務(せつどうぎむ)
建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという建築基準法上のルール。満たさないと再建築不可。
レインズ(REINS)(れいんず)
不動産業者間の物件情報ネットワーク。媒介契約を結んだ物件は原則ここに登録される。一般人は直接見られないが、成約価格の概況は「レインズマーケットインフォメーション」で公開。
旗竿地(はたざおち)
細い通路(竿)の奥に敷地(旗)が広がる形状の土地。安いが、通路幅2m未満だと再建築不可。駐車・採光・工事費にも難がある。
セットバック
前面道路が4m未満の場合に、道路中心線から2mまで敷地を後退させること。後退部分は建ぺい率・容積率の計算に使えない。
再建築不可(さいけんちくふか)
接道義務を満たさず、現在の建物を壊すと新築できない土地。相場よりかなり安いが、融資が付きにくく出口が限られる。
私道負担(しどうふたん)
敷地の一部が私道として提供されている状態。負担部分は建築に使えず、価格・面積の見方に注意が必要。
建築条件付き土地(けんちくじょうけんつきとち)
指定の建築会社と一定期間内に建築請負契約を結ぶことが条件の土地。土地は安く見えるが建物で回収される場合もある。
市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)
市街化を抑制する区域。原則として住宅は建てられない(例外あり)。安くても手を出す前に建築可否の確認が必須。
北側斜線・高度地区(きたがわしゃせん・こうどちく)
北側隣地の日照を守るための高さ制限。低層住居系の地域では3階建てが建たないこともあり、容積率を使い切れない原因になる。
斜線制限(しゃせんせいげん)
道路や隣地から引いた斜めの線の内側にしか建てられない高さ制限の総称(道路斜線・隣地斜線・北側斜線)。上の階ほど後退した段々の建物はこれが原因。
日影規制(にちえいきせい)
冬至の日に建物が隣地へ落とす影の時間を制限するルール。中高層のアパート・マンション計画で効いてきて、容積率を使い切れない原因になる。
天空率(てんくうりつ)
空の見え方が従来の斜線制限と同等以上なら、斜線をはみ出しても良いとする緩和計算。設計者がボリュームを稼ぐときの定番手法。
位置指定道路(いちしていどうろ)
特定行政庁が指定した私道で、建築基準法上の道路として扱われる。接道義務を満たす手段の一つ。
公簿売買と実測売買(こうぼばいばい・じっそくばいばい)
登記簿の面積で取引するか、測量した実面積で取引するか。古い分譲地は公簿と実測がずれていることがある。
住宅用地の特例(じゅうたくようちのとくれい)
住宅が建っている土地は固定資産税の課税標準が最大6分の1(200㎡まで)に軽減される制度。更地や駐車場には効かないため、家を壊したり駐車場にすると土地の固定資産税が数倍に跳ね上がる。
事業用定期借地(じぎょうようていきしゃくち)
コンビニやロードサイド店などの事業者に土地を貸す契約(10〜50年)。建物は借主が自分で建て、期間が終わったら更地で返すのが原則。初期投資ほぼゼロで地代収入が得られる土地活用。
法定耐用年数(ほうていたいようねんすう)
国が決めた「税金の計算に使う建物の寿命」。木造22年・軽量鉄骨19年・鉄骨(骨格材3〜4mm)27年・重量鉄骨34年・RC47年。実際に住める年数ではないが、減価償却と銀行融資の期間に直結する。
減価償却(げんかしょうきゃく)
建物の購入代金を、法定耐用年数に分けて毎年少しずつ経費として計上する仕組み。実際にお金は出ていかないのに帳簿上の経費になるため、節税に効く。
新耐震基準(しんたいしんきじゅん)
1981年6月以降の建築確認に適用される耐震基準。震度6強〜7でも倒壊しない設計が求められる。中古を買うならまず「新耐震かどうか」を確認する。
ZEH(ぜっち)
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス。断熱強化+省エネ設備+太陽光発電で、年間のエネルギー収支をおおよそゼロにする住宅。補助金・住宅ローン減税・フラット35の優遇対象。
長期優良住宅(ちょうきゆうりょうじゅうたく)
長く良い状態で住める性能(耐震・劣化対策・省エネなど)を国の基準で認定された住宅。税制優遇や補助金の対象になる。
実需(じつじゅ)
投資目的ではなく「自分が住むため」に不動産を買う需要のこと。実需に売れる物件は買い手の層が厚く、出口が堅い。
表面利回り(ひょうめんりまわり)
満室時年間家賃÷物件価格。広告に載る利回りで、経費・空室を含まない。グロス利回りとも。
実質利回り(じっしつりまわり)
(年間家賃−空室損−運営費)÷(価格+購入諸経費)。ネット利回りとも。投資判断はこちらで。
手残り(てのこり)
家賃収入から空室損・運営費・ローン返済を引いて手元に残る現金(キャッシュフロー)。投資が成立しているかを決める一番大事な数字。
NOI(えぬおーあい)
Net Operating Income。家賃収入から運営費と空室損を引いた純収益。返済前の物件の稼ぐ力。
キャップレート
還元利回り。NOI÷物件価格。エリア・築年・構造ごとの相場があり、収益物件の値付けの基準になる。
CCR(しーしーあーる)
Cash on Cash Return(自己資金配当率)。年間手残り÷投下自己資金。レバレッジ込みの投資効率を測る。
デッドクロス
帳簿上の経費である減価償却より、経費にならない元金返済のほうが大きくなった状態。経費が減って税金が増えるのに現金は出ていくため「黒字なのに手残りが細る」。償却期間が短い築古ほど早く来る。
イールドギャップ
物件利回りとローン金利の差。差が小さいと、借りて買う意味が薄い。実質利回り−金利で1.5%以上が一つの目安。
積算評価(せきさんひょうか)
土地値+建物残存価値で担保価値を測る方法。銀行融資の評価軸の一つ。積算価格≧売価なら「土地値で買える」堅い物件。
収益還元評価(しゅうえきかんげんひょうか)
その物件が生む収益から逆算して価値を測る方法。NOI÷キャップレートが基本形。
サブリース
業者が一括借り上げして家賃を保証する仕組み。保証賃料は減額され得るし、解約も容易でない。契約内容の理解が必須。
新築プレミアム(しんちくぷれみあむ)
新築物件の価格に上乗せされている「新品であること」の割増分(販売経費・広告費・利益込み)。入居者が一度でも住めば中古になり、この分の価値は消える。新築ワンルームが買った瞬間に2〜3割値下がりする主因。
損益通算(そんえきつうさん)
不動産所得の赤字を給与所得と相殺して税金を減らす仕組み。「節税になります」営業の根拠だが、経費にできるのは主に初年度の諸費用と減価償却で、続くなら単に物件が赤字なだけ。
元利均等返済(がんりきんとうへんさい)
毎月の返済額(元金+利息)が一定の返済方式。序盤は利息の割合が大きい。住宅ローンの主流。
元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)
毎月の元金部分が一定の返済方式。序盤の返済額は重いが、総利息は元利均等より少ない。
返済比率(へんさいひりつ)
収入(または満室家賃)に対する年間返済額の割合。投資物件では50%未満が健全の目安。
団信(だんしん)
団体信用生命保険。契約者死亡・高度障害時にローン残高が完済される。金利上乗せで疾病保障を広げる商品も。
債務超過(さいむちょうか)
借金の総額が資産の評価額を上回っている状態。銀行は持っている物件を積算評価で資産計上するため、積算の出ない物件をフルローンで買うと帳簿上こうなり、次の融資が通りにくくなる。
フラット35(ふらっとさんじゅうご)
住宅金融支援機構による全期間固定金利の住宅ローン。自宅用であり投資利用は不可(発覚すれば一括返済請求)。
オーバーローン
物件価格+諸費用まで全額借りること。自己資金は温存できるが、返済比率が上がり売却時に残債が価格を上回るリスクも。
抵当権(ていとうけん)
ローンの担保として不動産に設定される権利。完済まで登記に残り、売却時に抹消する。
瑕疵担保責任(契約不適合責任)(かしたんぽせきにん)
引き渡された物件が契約内容に適合しない場合の売主の責任。中古売買では免責特約の範囲を必ず確認。
重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)
宅建士が契約前に行う物件・取引条件の説明。ここに土地の制限・道路・インフラの核心情報が詰まっている。
手付金(てつけきん)
売買契約のときに買主が売主へ払うお金(価格の5〜10%が目安)。決済時に代金へ充当される。買主都合でやめると放棄、売主都合なら倍返しが原則。
ローン特約(ろーんとくやく)
融資の本審査に通らなかった場合、契約を白紙解除して手付金が全額戻る特約。解除の期日が決められており、過ぎると手付金を失うので日付の確認が最重要。
固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)
市町村が定める課税用の評価額。公示地価の7割水準。固定資産税=評価額×1.4%(標準税率)。
譲渡所得(じょうとしょとく)
不動産を売って出た利益(売却価格−取得費−譲渡費用)。保有5年以下の短期は税率約39.63%、5年超の長期は約20.315%とほぼ倍違う。判定は売却した年の1月1日時点。
青色申告(あおいろしんこく)
帳簿をつける代わりに特別控除(最大65万円)などの特典がある確定申告の方式。不動産所得でも使え、事業的規模(おおむね5棟10室)だと特典が大きくなる。
住宅ローン控除(じゅうたくろーんこうじょ)
自宅を住宅ローンで買うと、年末のローン残高×一定率を所得税から直接引ける制度(正式には住宅借入金等特別控除)。投資物件には使えない。率・上限・年数は制度改正で変わる。
3000万円特別控除(さんぜんまんえんとくべつこうじょ)
自宅を売ったとき、譲渡益から最大3,000万円を差し引ける制度。ほとんどのマイホーム売却が実質非課税になる。投資物件には使えない。