固定金利3%時代へ — 変動との差が過去最大

何が起きているか。国の長期金利(10年国債の利回り)が7月に上がり、月末には2.8%前後に達しました。 固定金利はこの長期金利に連動するため、フラット35や銀行の10年固定(3%台後半)が先に急上昇しています。 一方、変動金利は日銀の政策金利(短期)に連動するので、上がり方はワンテンポ遅れます (この仕組みは学習の「金利はどう決まるか」の通りです)。

差が2.2ポイントあるとどうなるか。借入3,000万円・35年なら、 いま固定を選ぶと変動より毎月の返済が約3.5万円重くなります(初年度の概算)。 「固定=安心料」の値段がここまで上がると、変動で借りて金利上昇に耐えられる家計かをシミュレーションで確認するという選び方の合理性が相対的に増します。物件シミュレーターの「金利+2%ストレステスト」は まさにこの確認のための機能です。

ただし注意点も。変動の低さは永続ではなく、政策金利1.0%への利上げを受けて2026年10月の改定で多くの銀行が変動を引き上げる見通しです(記事「住宅ローン金利のいま」参照)。 固定と変動の差は「いまの写真」であって、5年後の写真ではありません。