ボロ戸建てとボロアパート、どっちを狙う?

ボロ戸建ての強みを並べます。

• ・傷が浅い——地方なら数百万円台からあり、現金で完結できる。 失敗しても授業料で済みますが、数千万円+融資のアパートで失敗すると身動きが取れません
• ・出口が2つ——戸建ての買い手は投資家と「住みたい人(実需)」の両方で、 最悪でも「古家付き土地」として土地値で売れます。アパートの買い手は投資家だけ
• ・入居が長い——戸建てを借りるのはファミリー層が中心で、 一度入ると5年10年住むことも珍しくない。退去のたびの原状回復に追われにくい
• ・購入→リフォーム→客付け→管理を小さく一巡できる—— この経験値が2戸目以降の判断力になります

アパート側の言い分も公平に。最大の強みは空室の分散で、 6戸中1戸空いても収入は8割残ります(戸建ては空いたら収入ゼロ)。 1回の取引で規模が出るのも事実。ただし裏返すと修繕も戸数分です。 外壁・屋根・階段・配管の一斉更新は数百万円級で、 「安く買ったつもりが修繕で利益を全部飲まれた」はボロアパートの定番の失敗。 さらに同時期に入居した人は同時期に退去しやすく、2戸同時退去+原状回復2部屋分のような波が普通に来ます。

どちらを選んでも大前提は同じです。「立地は直せない、建物は直せる」——再建築不可・旧耐震・ハザード直撃は、戸建てでもアパートでも打ち消せません。 特に注意したいのは、安い戸建てには再建築不可と未接道がかなりの割合で混ざっていること。 激安には理由があります。値段に飛びつく前に、接道と建築確認の状況を調べるのが最初の仕事です。

定石をまとめると:戸建てで小さく1周して運営を覚える→アパートで規模を出す。 戸建ての弱点「空室が0か100か」も、2戸3戸と増やしていけば自然に分散していきます。