ボロ戸建て投資の始め方 — 数字の目安と失敗パターン
数字から。総投資400万円(物件250万+リフォーム150万)で家賃5万円なら、 年間家賃60万円÷400万円=表面15%。 固定資産税・管理・修繕を引いた実質でも10%前後が残り、4〜5年の家賃で元が取れる計算です。 これが成立するのは、実需(住みたい人)が値段を付けない「ボロさ」に、 賃貸需要(借りるなら住める)との歪みがあるからです。 逆に言うと、この数字にならない価格では買わない——それだけで大半の失敗は防げます。
探し方は3チャネル。
- ポータルの底値圏:アットホーム等で「戸建て・価格の安い順」。 長期間売れ残っている物件への指値(値下げ交渉)が基本動作です。 300万円の物件に200万円の買付は、この価格帯では失礼ではありません
- 空き家バンク・自治体:地方の自治体が運営。競合が少なく掘り出し物が出ますが、 賃貸需要のない立地も多いので次の失敗パターンと必ずセットで
- 地場の不動産屋:ポータルに載らない「処分に困った物件」が回ってきます。 「〇〇万円以下の戸建てが出たら教えてください」と顔を覚えてもらうのが王道
失敗パターンは、ほぼこの5つに集約されます。
- 客付けできない立地:最大の死因。買う前にその町の賃貸仲介に「ここで戸建て5万円、決まりますか」と聞く—— この一手間(客付けヒアリング)をやらない人から失敗します
- 直せない傷:傾き・シロアリの構造被害・雨漏りの放置年数。 リフォーム費が青天井になる物件は「安い」ではなく「高い」 (見抜き方は「中古住宅の見方」と「インスペクション」)
- 再建築不可の混入:激安戸建ての相当数がこれ。 土地カテゴリの「再建築不可」を読んでから探してください
- リフォームのかけすぎ:家賃5万円の家に200万円の水回りは回収できません。 「家賃×24ヶ月分まで」など自分の上限を決めておく
- 残置物と心理的な壁:家具ごと放置された物件は処分に数十万円。 見積もりに入れてから指値に反映を