融資期間と耐用年数

「構造と耐用年数」の項目で出てきた法定耐用年数ほうていたいようねんすうが、ここで実際に効いてきます。木造は22年なので、築15年の木造なら残り7年。 7年ローンの毎月返済はかなり重く、手残りはほぼ出ません。同じ価格でも、築浅やRC造(47年)なら長いローンが組めて毎月が楽になる——物件の買いやすさはローンの組みやすさで決まるのです。

では期間は長いほど得かというと、そうでもありません。長いほど毎月の返済は軽くなり手残りは増えますが、利息の合計は増え、借金の減りは遅くなります。売るときに「残債(ざんさい:ローンの残り)が売値より多い」と身動きが取れません。期間は毎月の余裕と出口のバランスで決めるものです。

さらに詳しく:期間でどれだけ変わるか

3,000万円・金利2%・元利均等で、期間だけ変えて比べます(概算)。

期間	毎月返済	利息の合計	10年後の残債
15年	約193,000円	約470万円	約1,100万円
25年	約127,000円	約810万円	約1,980万円
35年	約99,000円	約1,170万円	約2,350万円

35年は15年より毎月9.4万円軽い代わりに、利息が700万円増え、10年経っても残債が約1,250万円多い。投資では「長く借りて手残りを厚くし、売却時に残債を一括返済する」のが定石ですが、それは売値が残債を上回っている場合だけ成立します。だから積算評価(土地値の裏付け)とセットで考えるわけです。

残り耐用年数の計算はシンプルで、法定耐用年数 − 築年数。築12年の木造なら 22−12=10年、築10年のRCなら 47−10=37年。なお銀行によっては「耐用年数超えでも土地値評価で20年」など独自基準もあり、ここは金融機関開拓の話(「1件目は信用を買え」参照)につながります。