用途地域 — その土地に何が建つか

「なんでこの辺は低い家ばかりなんだろう」「駅前だけビルが建ってるな」—— あれは偶然ではなく、法律(都市計画法)で決められています。市街地は13種類の用途地域に分けられ、大きくは住居系(8種)・商業系(2種)・工業系(3種)の3グループです。

用途地域の全体像。左(住居系)ほど規制がきつく静かで、右に行くほど大きな建物・にぎやかな用途が許される。

たとえば「第一種低層住居専用地域」は、低い住宅だけの静かな街並みが守られるエリア。コンビニすら建てられないことがあります。逆に「商業地域」は大きなビルもパチンコ店も建てられる、にぎやかで自由なエリア。用途地域は土地の性格そのものなんです。

さらに詳しく:13種類ぜんぶ見る

用途地域	どんな街か	知っておくこと
第一種低層住居専用	2階建て中心の静かな住宅街	高さ10〜12mまで。コンビニも原則建てられない。閑静さは最強
第二種低層住居専用	低層中心+小さなお店	150㎡までの店舗OK。暮らし心地は第一種低層とほぼ同じ
第一種中高層住居専用	マンションが建つ住宅街	3階建て以上OKに。500㎡までの店・病院・大学も可
第二種中高層住居専用	中高層+やや大きい店	1,500㎡までの店・事務所OK
第一種住居	住宅メインの便利な街	3,000㎡までの店・ホテルOK。事務所も可
第二種住居	住宅+遊び場も混在	パチンコ店・カラオケボックスもOKになる
準住居	幹線道路沿い	車庫・自動車修理工場OK。ロードサイド店が並ぶ
田園住居	農地と住宅の共存	2018年新設。指定例はまだ少ないレア地域
近隣商業	駅前商店街	建ぺい率80%。日常の買い物の中心。住宅もOK
商業	繁華街・オフィス街	容積率最大1300%。風俗店以外ほぼ何でも。地価最高
準工業	町工場+住宅+店の混在	危険な工場以外なんでもOK。土地が割安で実は狙い目と言われる
工業	工場優先だが住める	住宅・店OK。ただし学校・病院・ホテルは建てられない
工業専用	工場だけの地域	住宅NG=買っても住めない・貸せない。絶対に確認

ちなみに不動産の世界では、「第一種低層住居専用地域」を一低いちてい、「第一種中高層住居専用地域」を一中高いっちゅうこうのように略して呼びます。物件資料でこの略語を見かけたら、上の表の正式名に読み替えてください。

家探し目線:静かに住みたいなら低層住居専用系、利便性なら住居系の下のほう〜近隣商業。「第二種住居」以降はパチンコ店等が隣に来る可能性があると知っておきましょう。投資目線:用途地域は容積率ようせきりつとセットで収益力を決めます。商業系は容積率が大きく高い建物が建てられるぶん地価も高い。「準工業」は規制がゆるいのに土地が割安なことが多く、収益物件の世界ではよく話題に上がります。なお、用途地域は都市計画の変更で将来変わることもあります(駅前再開発エリアなど)。