構造と耐用年数 — 木造・鉄骨・RCの違い

まず構造のイメージから。木造は日本の戸建ての大半で、建築費がいちばん安い。軽量鉄骨造は大手ハウスメーカーのアパートによくある造り。重量鉄骨造は3階建て以上のビルなど。RC造は分譲マンションの造りで、頑丈で音も響きにくいぶん、建築費は最も高くなります。

ここで大事な誤解を解きます。「木造は22年しか住めないの?」——住めます。 きちんと手入れされた木造は50年でも住めますし、実際に築40年の木造は日本中にあります。 法定耐用年数はあくまで税金の計算のために国が決めた数字です。 では、なぜこの数字がやたら重要なのか。効いてくる場面が3つあります。

① 減価償却(げんかしょうきゃく)= 税金。建物の代金は、買った年に全額経費にはできず、減価償却げんかしょうきゃく減価償却(げんかしょうきゃく)建物の購入代金を、法定耐用年数に分けて毎年少しずつ経費として計上する仕組み。実際にお金は出ていかないのに帳簿上の経費になるため、節税に効く。という仕組みで耐用年数に分けて毎年少しずつ経費にします。 耐用年数が短いほど1年あたりの経費が大きい=利益を圧縮できて節税になります。 耐用年数を過ぎた木造は「22年×0.2=4年」という短期で償却できるため、 築古木造が節税目的で人気なのはこれが理由です。

② 銀行融資の期間。多くの銀行は耐用年数の残りまでしかローンを組ませてくれません。 築15年の木造なら残り7年。短いローンは毎月の返済が重くなるので、買い手が付きにくく、価格も安くなります。 RC造が高くても人気なのは、長いローンが組めるからです。 詳しくはローンの「融資期間と耐用年数」の項目で説明しています。

③ 物件の値踏み(積算評価)。建物の価値は「残り耐用年数がどれだけあるか」で測られます。 次の項目「積算評価」で計算のしかたを説明します。