変動金利と固定金利
変動金利は半年ごとに金利が見直されるタイプで、スタートの金利はいちばん低いです。 多くの銀行には「5年ルール」(毎月の返済額の変更は5年ごと)と 「125%ルール」(変更後の返済額は直前の1.25倍まで)という緩衝材があります。 ただしこれは痛みを先送りする仕組みで、抑えられた分の利息が消えるわけではありません。
固定金利は、全期間固定(フラット35フラット35(ふらっとさんじゅうご)住宅金融支援機構による全期間固定金利の住宅ローン。自宅用であり投資利用は不可(発覚すれば一括返済請求)。など)や当初10年だけ固定などがあります。 金利は変動より高めですが、「将来の支払いが確定している」という安心を買う商品です。
さらに詳しく:金利差はいくらの差になるか
3,000万円・35年・元利均等で、金利ごとの毎月返済額を並べます(概算)。
| 金利 | 毎月返済 | 利息の合計 |
|---|---|---|
| 変動 0.6% | 約79,000円 | 約330万円 |
| 全期間固定 1.9% | 約98,000円 | 約1,110万円 |
| 変動が2.6%まで上がった場合 | 約109,000円 | 約1,570万円 |
変動と固定の差は月約1.9万円。これは「金利上昇への保険料」と考えると分かりやすいです。 そして変動が+2%上がると、固定を上回る負担になります。「上がったら固定に借り換えればいい」は要注意—— 変動が上がる局面では固定はもっと先に上がっているので、逃げ遅れになりがちです。
「5年ルール」の落とし穴も具体的に:金利が上がっても毎月の返済額は5年間そのまま、 その代わり返済額の中身が利息だらけになり、元金が減らなくなります。 極端に金利が上がると、払っても払っても利息が返済額を超える「未払利息」が発生し、後でまとめて請求されます。 返済額が変わらない=安全、ではありません。