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不動産
収益物件の数字と評価。利回り・経費・手残り・構造・積算・出口の考え方。
01表面利回りと実質利回り広告の利回りは「盛った数字」。経費と空室を引いた実質で考える。02購入時の諸経費 — 価格の7〜8%を見込む物件価格のほかに1割弱かかるお金の正体。3,000万円なら約220万円。03運営コストと空室 — 家賃は満額残らない家賃の15〜25%は経費で消える。さらに空室の損も見込んでおく。04手残り(キャッシュフロー)— 一番大事な数字家賃から経費とローン返済を引いて、最後に残る現金。ここが赤字なら要注意。05構造と耐用年数 — 木造・鉄骨・RCの違い耐用年数は「住める年数」ではなく税金と銀行が使う数字。ここを誤解しない。06積算評価 — 銀行はこう見る土地値+建物の残り価値=積算価格。売値がこれを下回れば「土地値で買える」。07出口戦略 — 買う前に売り方を考える儲かったかどうかは売って初めて確定する。買う前に「誰に売るか」を考える。