1件目は信用を買え — 2件目につながる買い方

1件目のローンが通っても、その物件の中身が悪いと2件目・3件目が借りられなくなります。 銀行は次の審査のとき、持っている物件を積算評価せきさんひょうか積算評価(せきさんひょうか)土地値+建物残存価値で担保価値を測る方法。銀行融資の評価軸の一つ。積算価格≧売価なら「土地値で買える」堅い物件。で見直すからです。 たとえば5,000万円借りて買った物件の積算評価が3,000万円しかないと、帳簿の上では債務超過さいむちょうか債務超過(さいむちょうか)借金の総額が資産の評価額を上回っている状態。銀行は持っている物件を積算評価で資産計上するため、積算の出ない物件をフルローンで買うと帳簿上こうなり、次の融資が通りにくくなる。(借金のほうが資産より2,000万円多い状態)。あなたの返済が順調でも、 「この人にはこれ以上貸せない」と判断されてしまいます。

逆に、耐用年数切れの築古で利回りだけ高い物件は、現金で買う人や既に資産のある人には 合理的な選択でも、1件目のフルローンで買うと拡大の道をふさぎがちです。 同じ物件でも「何件目に買うか」で正解が変わる——ここを押さえておくと物件の見え方が変わります。