中古住宅の見方 — 築年数より構造と状態

日本では長らく「家は新築」が当たり前でしたが、新築は買った瞬間に2〜3割値下がりすると 言われます(広告費や利益が乗っているため)。一方、中古は値下がりが進んだ後の価格で 買えるので、同じ予算で立地や広さを妥協しなくて済むことが多い。 「新築か中古か」は好みの問題ではなく、お金の配分の問題です。

1点目は構造。木造22年・鉄筋コンクリート47年という数字を聞いたことがあるかもしれませんが、 これは税金の計算用の耐用年数で、寿命ではありません(詳しくは不動産カテゴリの「構造と耐用年数」)。 きちんと手入れされた木造は50年でも現役です。ただし銀行の融資期間はこの耐用年数に縛られがちなので、 「住める年数」と「ローンが組みやすい年数」は別物と覚えてください。

2点目は1981年(昭和56年)6月。ここで建物の耐震基準が大きく変わりました (それより前が旧耐震きゅうたいしん、後が新耐震)。 木造ならさらに2000年にも接合部などの基準強化があり、「1981年以前は原則避ける、木造は2000年以降だとより安心」が目安です。 正確には「築何年」ではなく建築確認がいつ下りたかで判定します。

3点目は管理状態。同じ築30年でも、外壁と屋根を定期的に直してきた家と、 何もしてこなかった家では中身が別物です。見学では 雨染み(天井の角)・基礎のひび・床の傾き・水回りの臭いをチェック。 売主に修繕履歴(いつ屋根や外壁を直したか)を聞くのが最短です。 具体的にどこを見るかは、下の「内見チェックリスト」にまとめました。

目と同じくらい大事なのが書類です。特に検査済証けんさずみしょう—— 完成した建物が法律どおりに建てられたと役所が確認した証明書 —— の有無は必ず聞いてください。 古い戸建てにはこれが無い物件が珍しくなく、無断増築で建ぺい率オーバーになっている家は、住宅ローンの審査で不利になり、 将来売るときも同じ理由で買い手が付きにくくなります。 あわせて、戸建てなら境界標(隣地との境目の杭)が現地にあるか、 境界をめぐる取り決め書があるかも確認。境界があいまいな土地は売るときに揉めます。

マンションの場合は、部屋より先に「管理」を見ます。修繕積立金しゅうぜんつみたてきんの残高と長期修繕計画、そして直近の総会議事録。 積立金が相場より妙に安いマンションは一見お得ですが、大規模修繕のお金が貯まっておらず、将来の値上げか一時金徴収が待っていることが多い。 「マンションは管理を買え」という相場の格言は、中古では特にそのまま真実です。

ここまでのチェックは、あくまで素人の目でできる範囲です。 数万円で一級建築士などのプロが床下から屋根裏まで調べてくれるホームインスペクション(住宅診断)というサービスもあり、 築古を買うなら費用対効果は十分。仲介会社への遠慮は不要で、契約前に「インスペクションを入れたい」と言うのは、いまや普通のことです。