再建築不可の土地 — 安さの理由と、それでも買う人の理屈
なぜ建て替えられないのか。建築基準法は「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には 建物を建ててはいけない」と定めています(前の項目「接道とセットバック」の接道義務)。 このルールができる前から建っている家は、住み続けるのは合法ですが、壊して建て直す許可(建築確認)が下りません。 都市部の路地裏・旗竿地の奥に多く、東京23区だけでも数万戸あると言われます。
まず大事なのは「本当に再建築不可か」の見極めです。広告に「再建築不可」とあっても、 実は前面が2項道路(みなし道路)でセットバックすれば建てられるケース、 役所との事前協議(43条2項の認定・許可)で建てられるケースが混ざっています。 逆に「再建築可」に見えて接道が1.9mしかない地雷もある。役所の建築指導課で「この土地に建築確認は下りますか」と聞くのが唯一確実な方法で、無料です。
リフォームでどこまで再生できるかは、2025年4月の法改正で大きく変わりました。 木造2階建てのスケルトンリノベは事実上不可能になり、内装・設備の交換と、構造の過半に達しない修繕までが現実的な範囲です (詳しくは中古とリノベの「やっていい工事・できない工事」)。 つまり「安く買ってフルリノベで新築同様に」という夢は、2階建てでは描けなくなっています。
それでも買う人の理屈と、その条件を正直に並べます。
- 買っていい人:現金で買える/賃貸に出して家賃で回収する前提/ 利回り15〜20%が出る価格まで指値できる/最悪、更地にできなくても庭・駐車場として使える人
- やめておくべき人:住宅ローン前提の人(担保評価が出ずまず借りられません)/ 将来売って住み替える予定の人(買い手も同じ三重苦を抱えるので出口が極端に狭い)/ 1件目の投資の人(失敗したときの逃げ道がない)
- 価値が化ける瞬間:隣地を買えた・借りられたとき(接道2mを確保した瞬間、 普通の土地の値段に跳ねます)。隣地所有者との関係づくりは、この土地では投資活動そのものです